¿Cuánto seguro de vivienda se necesita tener?

La cantidad de seguro de vivienda que se necesita, debe ser suficiente para cubrir:

1. La estructura de la casa.
2. El contenido de ésta y las pertenencias personales.
3. El costo de gastos adicionales incurridos en el caso de que la casa sufra daños y deban residir en otro lugar durante las reparaciones.
4. Para responder a la responsabilidad civil con terceras personas.

1. Cobertura de la estructura de la casa

Usted puede decir que tiene suficiente cobertura si le alcanza para reconstruir su casa a los actuales costos de construcción, sin incluir el valor de la tierra. No base el precio de reconstrucción de la casa en lo que usted pagó por ella, ya que el costo de reconstruir una vivienda podría ser mayor o menor a éste.

Algunos banco exigen que los dueños de casas que tienen hipotecas obtengan una cobertura al menos por el valor de lo hipotecado. Si el monto de su cobertura está basado en el monto de su hipoteca, de todos modos asegúrese de que esta protección le permitirá cubrir los costos de reconstruirla. Si usted ha cancelado por completo su hipoteca, no elimine el seguro de vivienda o homeowners insurance. Este seguro le protegerá la inversión de su casa.

Una forma rápida de asegurarse del monto de seguro que usted necesita, es obtener el precio de construcción en su área por pie cuadrado y multiplicarlo por el total de pies cuadrados que tiene su casa. Para obtener una idea del precio de cada pie cuadrado de construcción en su zona, podrá contactar a un agente local de bienes raíces, a una asociación de constructores o simplemente a su agente de seguros.

Hay varios factores que van a determinar el costo de reconstrucción de su casa:

• Los costos de construcción de la zona.
• Los pies cuadrados de construcción.
• El tipo de construcción de las paredes exteriores de la vivienda, como marcos de madera o de concreto, de ladrillos o de piedra…
• El estilo de la casa: si es colonial, moderna, etc.
• La cantidad de cuartos y de baños que tenga.
• El tipo de techo y de materiales utilizados.
• Que incluya otras estructuras como garajes adyacentes o desvinculados de la vivienda principal, cobertizos, piscina, etc.
• Si la casa tiene chimenea, sótanos, bordes de piedra alrededor de los muros, e inclusive características decorativas como ventanas arqueadas.
• Si la vivienda, o al menos parte de ésta, se construyó a la medida y gusto o está hecha de acuerdo a un plano común para muchas casas.
• Si la vivienda tiene mejoras, construcciones adicionales como baños o cuartos adicionales, se ha ampliado la cocina, etc.

La póliza estándar de vivienda provee cobertura en caso de desastres causados por fuego, explosión, granizo, rayos y robos. Sin embargo, no incluye daños causados por inundaciones, terremotos o aquellos que resulten de la falta de mantenimiento de rutina.

Para la cobertura contra daños por inundación se debe obtener una póliza por separado que es emitida por la Agencia Federal de Seguros que es parte de FEMA y para las pólizas para daños por terremotos puede acudir a una aseguradora particular o si vive en California al California Earthquake Authority.

El reemplazo de las estructuras dañadas

La mayoría de las pólizas de vivienda cubren el costo de reemplazar las estructuras afectadas. El tipo de póliza llamada de costo de reemplazo de la propiedad (replacement cost), pagará por la reparación o reemplazo de la propiedad dañada con materiales del mismo tipo y de la misma calidad que los existentes, sin reducción por la depreciación de la propiedad afectada, es decir, sin que el valor del reemplazo se vea afectado por la edad, uso, condición u otros factores.

Igualmente, si usted obtiene cobertura contra inundación, ésta estará disponible en las bases de costo de reemplazo.

La cobertura garantizada y la cobertura extendida de costo de reemplazo

En el caso de un desastre mayor, como un huracán o tornado, a menudo la demanda por materiales de construcción y mano de obra para hacer las reparaciones es mayor a la oferta y esto puede causar que los costos de reparación y reemplazo reales sean mayores que los límites de las pólizas que los propietarios tengan en sus viviendas, haciendo que muchos propietarios no reciban suficiente dinero para cubrir los gastos totales de construcción.

Para protegerse de este riesgo, los propietarios como usted pueden adquirir una cobertura extendida que le reembolse más allá de los límites de la póliza. Una póliza extendida de costo de reemplazo pagará desde un 20% por encima de los límites de la póliza si fuese necesario, esto dependerá de la aseguradora.

También puede obtener una póliza garantizada de costo de reemplazo, que pagará cualquier costo de reemplazar la propiedad dañada a como estaba antes del desastre, fuego, explosión, etc.

Códigos de construcción y el efecto de la inflación

Dado que los códigos de construcción se actualizan periódicamente, estos pueden cambiar sustancialmente en el tiempo que usted ha vivido en su casa. Si su vivienda sufre grandes daños a causa de un desastre que califique para cobertura y usted la reconstruye o repara, es posible que se vea obligado a implementar esos nuevos códigos de construcción.

Generalmente, las pólizas de vivienda de costo de reemplazo (inclusive las garantizadas y las de cobertura extendida) no pagan por el costo extra de hacer la construcción con la nueva codificación. Por lo tanto, muchas aseguradoras ofrecen una extensión o enmienda a la póliza que se conoce como ordinance or law endorsement, o endorso de leyes y ordenanzas y que paga por un monto específico de dinero para este tipo de costo (un endorso es un documento anexo a la póliza que cambia su cobertura).

Otra cláusula importante, que debiera considerar agregar a su póliza de vivienda, es la de protección contra la inflación. Esta cláusula permite que la póliza automáticamente ajuste el límite del valor de la propiedad con respecto a la inflación anual, para efectos de los límites de pagos de la póliza, cada vez que usted la renueva y para que reflejen los costos de construcción aplicable en su área.

Como asegurar casas más viejas

Si usted posee una casa más vieja, es posible que no pueda adquirir una póliza de costo de reemplazo estándar, sino que deba adquirir una modificada. Esto significa que en lugar de reemplazar las elementos típicos de una casa antigua como serían frisos, paredes, pisos de madera, etc., con materiales similares, la póliza pagará por reemplazarlos con materiales de construcción y técnicas utilizadas hoy día.

Hay una gran diferencia en cómo las aseguradoras dan protección a los propietarios de casas más viejas. Algunas empresas no dan cobertura de costo de reemplazo para recrear la calidad y estilo de la vivienda que poseía aditamentos especiales como molduras y relieves en paredes y pisos, entre otros. Hay aseguradoras que dan cobertura a casas más viejas siempre y cuando estén en buenas condiciones.

Si usted no puede obtener costo de reemplazo para su vivienda o elige no usar este tipo de cobertura –en algunos casos el costo de reemplazar una casa grande y vieja es tan alto que usted puede no desear sustituirla con una del mismo tamaño– al menos asegúrese de que los límites de cobertura de su póliza sean lo suficientemente altos como para proveerle de los fondos adecuados que le permitan construirse una casa de calidad y tamaño razonables.

2. El contenido de la vivienda y sus pertenencias personales

La mayoría de las pólizas de propietarios de viviendas provee cobertura para sus pertenencias personales entre un 50% y un 70% de la cantidad de dinero que usted ha adquirido de cobertura máxima por la estructura de su vivienda, que se conoce en inglés como la cobertura del dwelling de su casa. Los límites de la póliza, por lo general están desglosados en la página de Declaraciones de la Póliza, bajo la Sección I, o Cobertura A, de la estructura.

Para determinar si este valor le provee suficiente cobertura, debe elaborar un inventario de sus pertenencias dentro de la casa. Es decir, hacer una lista detallada de todas sus posesiones con información relativa al monto de reemplazo en caso de ser robados o destruidos en un siniestro como un fuego. Si una vez hecho su inventario cree que necesita más cobertura que la estándar, contacte a su agente de seguros y pídale que le coticen un precio mayor para sus pertenencias personales.

Cobertura de reemplazo del costo o el valor real (actual cash value)

Usted puede elegir asegurar sus pertenencias por el valor real (actual cash value) que tienen en efectivo, menos una deducción por la depreciación del artículo, hasta el monto máximo de los límites de su póliza. O puede optar por una cobertura de reemplazo del costo de las posesiones que tiene aseguradas. En este segundo caso, le pagarán el monto que cueste reemplazar sus posesiones por unas similares, SIN deducciones por depreciación, hasta un máximo estipulado en su contrato.

Supongamos que un fuego en la sala de su casa destruye el televisor que compró hace 10 años. Si usted tiene la cobertura de reemplazo de costo, la compañía de seguros le pagará el precio que le cueste reemplazar su televisor con uno nuevo. Si usted tiene cobertura de valor real le reconocerán una parte del precio del nuevo televisor, porque el que se destruyó tenía ya 10 años de uso y la propiedad destruida tenía un valor real menor que cuando era nuevo. Algo bueno de las pólizas de reemplazo de costo es que algunas pueden incluir el costo de entregarle en su domicilio el nuevo producto reemplazado.

Por lo general, el precio de las pólizas con coberturas de reemplazo suelen ser un poco más caras que las de valor real, son aproximadamente un 10% más caras. Ahora bien, si usted necesita tomar la cobertura de propiedad contra inundación sólo está disponible como cobertura de valor real, nunca como cobertura de reemplazo del costo.

Cómo asegurar artículos costosos con endorsos y anexos

En su póliza regular encontrará límites de indemnización para reclamar por ciertos artículos costosos como joyas, pieles o vajillas y cubertería. Por lo general, hay un límite de entre mil y dos mil ($1000 - $2000) dólares para la cobertura de joyas. Pregúntele a su agente o busque esta descripción en la declaración de la póliza, bajo la Sección I, Propiedad personal, Límites Especiales de Cobertura. Por ejemplo, algunas aseguradoras también tienen límites máximos de cobertura para ciertos artículos como computadoras.

Si observa que estos límites máximos de cobertura son muy bajos, considere comprar un anexo o endorso especial a la póliza estándar. Así puede asegurar artículos adicionales, ya sea individualmente o en colecciones. A estos anexos no se les aplica deducibles. Y el precio del anexo a la póliza estará en proporción con el valor de la propiedad (o colección) y su valor monetario en la zona donde usted vive. También puede determinar el valor de los artículos mostrando a la aseguradora recibos o facturas de recientes adquisiciones o haciendo que sean valorados por un tasador experto.

3. Gastos adicionales de vivienda después de un desastre

Esta porción del seguro de vivienda es una característica muy importante y se encuentra en la mayoría de las pólizas estándar. Esta cobertura paga por el costo de gastos adicionales incurridos en el caso de que la casa sufra daños debido a fuego, huracán y otros eventos cubiertos y deba residir en otro lugar durante las reparaciones. Incluye el pago de facturas de hotel, restaurantes y otros gastos incurridos por usted mientras su hogar está siendo reconstruido.

El monto de cobertura varía de una compañía a otra, pero muchas pólizas incluyen esta protección hasta un 20% del límite de su cobertura de seguros. Algunas empresas hasta ofrecen una póliza que provea de una cobertura de gastos sin límites máximos, pero por un tiempo limitado.

Si usted alquila una parte de su casa, una habitación, el garaje, etc., la cobertura de gastos adicionales le reembolsará la renta que su inquilino le hubiera pagado en el caso de que su vivienda no hubiera sufrido daños.

Pregúntele a su agente exactamente cuánta es la cobertura de su póliza en su caso y si cree que es muy baja, puede adquirir mayor cobertura comprando una póliza adicional y pagando un poco más de prima.

4. Responsabilidad civil para con terceros

Esta es la parte de su póliza que le da protección contra demandas legales por daños personales o de propiedad que sufran terceras personas relacionados con su vivienda o los miembros que en ella residen. También cubre daños causados por sus mascotas, y paga tanto por los costos de defenderlo en una corte contra la demanda, como por los gastos que la corte encuentre que sean responsabilidad suya.

Como regla general, la mayoría de las aseguradoras incluyen un límite de 100 mil dólares de cobertura en casos de responsabilidad civil, pero usted puede contratar cantidades mayores a esta protección. Cada vez es más importante que tenga mayores límites de cobertura de responsabilidad civil, (entre 300 y 500 mil dólares).

Protección paraguas (umbrella) o cobertura en exceso de responsabilidad civil

Usted debe considerar seriamente obtener suficiente cobertura de responsabilidad civil que le permita proteger todas sus posesiones. Si usted es dueño de propiedades, tiene inversiones o tienen ahorros valorados por encima de su protección de responsabilidad civil, debería considerar obtener una mayor cobertura por medio de una póliza tipo paraguas o de exceso de cobertura.

Las pólizas de exceso de seguro de responsabilidad civil proveen cobertura adicional: comienzan a pagar una vez que las pólizas regulares agotan sus límites, como en el caso de la cobertura de responsabilidad civil del seguro de su auto o de su casa. Estas coberturas no son parte de la cobertura de su casa, deben ser adquiridas aparte. Por lo que además de proveerles de mayor de cobertura, pueden incluir protección más amplia que sólo su casa. Con estas coberturas paraguas usted recibe protección contra demandas por daños y perjuicios, invasión de privacidad, difamación y calumnias, cosas que por lo general no están cubiertas en ninguna póliza de propietarios de viviendas o de automóvil.

El costo de una póliza de seguros tipo paraguas dependerá de cuánto seguro usted posee y cuál es el nivel de riesgo que usted presenta. Cuanta más cobertura de responsabilidad civil tenga, más económicas serán, debido a que si ya tiene cobertura amplia de responsabilidad civil con su seguro de auto o de vivienda, hay menos probabilidades de que necesite cobertura adicional. La mayoría de las compañías de seguros van a requerirle que posea un mínimo de 300 mil dólares de cobertura de responsabilidad civil, ya asea a través del seguro de su casa o su vehículo, si es que posee uno.